Planiranje izgradnje montažne kuće u Bosni i Hercegovini nije samo stvar dizajna i budžeta – ono što mnogi zaboravljaju jeste važnost dokumentacije i zakonske regulative. Bez ispravne papirologije, čitav projekat može naići na ozbiljne prepreke – od zastoja u gradnji do visokih kazni ili čak rušenja objekta.
Ovaj vodič vas provodi kroz sve dozvole i projekte koje morate imati prije, tokom i nakon izgradnje montažne kuće, s fokusom na praktične savjete i aktuelne zakone u BiH za 2025. godinu.
Zašto je važno imati urednu dokumentaciju za montažnu kuću?
Zamislite da ste investirali desetine hiljada maraka u montažnu kuću, a onda otkrijete da objekat ne možete legalno priključiti na struju i vodu. Upravo zbog ovakvih situacija, uredna dokumentacija nije formalnost – već osnov bez kojeg nema funkcionalne kuće.
Pravni rizici bez dozvola
Bez potrebnih dozvola, vaša kuća je – u očima zakona – nelegalna gradnja. To znači:
Mogućnost kazni i prinudnog rušenja
Nemogućnost upisa objekta u zemljišne knjige
Problem pri prodaji ili nasljeđivanju objekta
Ušteda vremena i novca uz dobar plan
Kada imate sve papire unaprijed spremne:
Izbjegavate kašnjenja u gradnji
Imate jasnu sliku o cijenama taksi i usluga
Lakše komunicirate sa izvođačima i nadležnim institucijama
U nastavku ćemo detaljno obraditi sve što vam je potrebno – od urbanističke saglasnosti, preko projekata, pa sve do upotrebne dozvole. Spremni? Krenimo od prvog koraka.
Prvi korak – urbanistička saglasnost
Prvi zvanični korak u procesu izgradnje montažne kuće u BiH je pribavljanje urbanističke saglasnosti. Ovaj dokument potvrđuje da planirana gradnja odgovara važećem prostornom planu i da je moguća na željenoj lokaciji.
Gdje i kako je zatražiti?
Zahtjev za urbanističku saglasnost se podnosi:
U općinskoj/gradskoj službi za urbanizam ili
U jedinstvenom općinskom šalteru (ako postoji)
Potrebno je popuniti formular i priložiti osnovne informacije:
Kopiju posjedovnog lista i katastarskog plana
Podatke o parceli i namjeni objekta
Osnovni idejni plan objekta (skica)
U nekim općinama procedura može biti digitalizovana putem eGrađevinske dozvole, ali većina još koristi klasičan sistem predaje dokumentacije.
Koji su dokumenti potrebni?
Uz zahtjev za urbanističku saglasnost, obično se prilaže:
Kopija lične karte investitora
Kopija ZK izvatka (ne starija od 6 mjeseci)
Katastarski plan sa ucrtanim objektom
Skica ili idejni plan kuće (često dovoljan jednostavan prikaz)
💡 Napomena: U nekim slučajevima nadležna služba može zatražiti i dodatne dokumente, posebno ako se parcela nalazi u zaštićenoj zoni, u blizini rijeka ili nacionalnih spomenika.
Glavni projekat montažne kuće
Nakon što dobijete urbanističku saglasnost, sljedeći korak je izrada glavnog projekta. Ovaj dokument je temelj svake legalne gradnje jer predstavlja kompletan tehnički opis budućeg objekta.
Šta sve mora sadržavati?
Glavni projekat se sastoji od više dijelova, koje izrađuju ovlašteni inžinjeri raznih struka. Uobičajeno uključuje:
Arhitektonski projekat (osnovne dimenzije, raspored prostorija, fasade)
Građevinski projekat (temelji, zidovi, konstrukcija)
Elektroinstalacije (struja, rasvjeta, utičnice)
Vodovod i kanalizacija
Termotehnička instalacija (grijanje, hlađenje, ventilacija)
Proračuni statike i energetske efikasnosti
Ovisno o općini, mogu biti potrebni i dodaci kao što su projekat zaštite od požara, elaborat o akustici i slično.
Ko izrađuje glavni projekat?
Glavni projekat može izraditi samo ovlašteni projektni biro ili arhitekta sa licencom. Ne preporučuje se angažovanje neprovjerenih izvođača ili neovlaštenih osoba jer nadležna služba neće prihvatiti nestručno urađenu dokumentaciju.
Kao investitor, najbolje je da angažujete tim koji već ima iskustva sa montažnim objektima jer se projektovanje ovakvih kuća razlikuje od klasične gradnje – posebno u dijelu konstrukcije i spojeva panela.
Građevinska dozvola – ključni dokument
Nakon što pribavite urbanističku saglasnost i izradite glavni projekat, slijedi najvažniji korak u procesu – dobijanje građevinske dozvole. Bez ove dozvole, gradnja je zakonom zabranjena, čak i ako se radi o montažnoj kući manjeg gabarita.
Kako se podnosi zahtjev?
Zahtjev se podnosi nadležnoj općinskoj ili gradskoj službi za urbanizam. U većini slučajeva, dokumentacija se predaje lično, ali pojedine lokalne zajednice omogućavaju i elektronsko podnošenje putem sistema eDozvola.
Uz zahtjev se prilaže:
Urbanistička saglasnost
Glavni projekat (sa svim prilozima)
Dokaz o vlasništvu nad parcelom (ZK izvadak)
Saglasnosti komunalnih preduzeća (struja, voda, kanalizacija)
Dokaz o uplaćenim taksama
📌 Napomena: Za objekte iznad određene površine (npr. 150 m²) može biti potreban i dodatni elaborat zaštite na radu ili mišljenje Zavoda za zaštitu kulturno-historijskog naslijeđa ako je lokacija specifična.
Rokovi i cijene u BiH
Rok za izdavanje građevinske dozvole zakonom je ograničen i iznosi 30 dana od uredno predatog zahtjeva. U praksi, taj rok može biti duži zbog administrativnih zastoja, nepotpune dokumentacije ili dodatnih zahtjeva iz općinske službe.
Troškovi izdavanja dozvole uključuju:
Administrativnu taksu (zavisno od općine, obično 100–500 KM)
Naknadu za uređenje gradskog građevinskog zemljišta
Naknadu za rentu (ako je primjenjivo)
💡 Savjet: Informišite se unaprijed o visini svih naknada kako biste izbjegli neplanirane troškove u budžetu za gradnju.
Prijava početka gradnje i nadzor
Nakon što dobijete građevinsku dozvolu, sljedeći obavezni korak je prijava početka radova i organizacija građevinskog nadzora. Ovaj korak je zakonski obavezan i osigurava da gradnja teče u skladu s tehničkom dokumentacijom i važećim propisima.
Ko mora biti obaviješten?
Prije početka radova, dužni ste obavijestiti:
Općinsku službu za inspekcijske poslove
Građevinsku inspekciju
Ovlaštenog nadzornog inžinjera
Najčešće se popunjava formular koji dobijate u općini, a uz njega se prilaže:
Građevinska dozvola
Izjava nadzornog organa
Ugovor s izvođačem radova
Bez ove prijave, radovi se mogu smatrati nelegalnim, čak i ako imate svu prethodnu dokumentaciju.
Tehnički prijem objekta
Nakon završetka radova, pristupa se tehničkom prijemu objekta. Ovo je kontrolni pregled kojim se potvrđuje da je objekat izgrađen:
U skladu s glavnim projektom
Na siguran način i uz poštivanje propisa
Sa ispravnim instalacijama i materijalima
Komisija, koju obično čine predstavnici nadležnih institucija i stručna lica, prolazi kroz objekat, analizira dokumentaciju i daje svoje mišljenje. Ako je sve u redu – dobija se odobrenje za upotrebu, koje vodi ka zadnjem koraku: upotrebnoj dozvoli.
Upotrebna dozvola – zadnji korak
Kada je gradnja završena i tehnički prijem uspješno obavljen, posljednji administrativni korak je dobijanje upotrebne dozvole. Bez ovog dokumenta objekat se ne može legalno koristiti ni priključiti na mreže (struja, voda, kanalizacija).
Kada je možete tražiti?
Upotrebna dozvola se može tražiti tek nakon što tehnička komisija potvrdi da je sve izvedeno prema glavnom projektu. Komisija podnosi zapisnik, koji je osnov za izdavanje dozvole.
Zahtjev se podnosi u istoj općinskoj službi gdje ste tražili građevinsku dozvolu. Potrebna dokumentacija obično uključuje:
Zapisnik tehničkog prijema
Građevinsku dozvolu
Dokaz o vlasništvu
Energetski certifikat (ako je obavezan)
Saglasnosti izvođača i nadzora
Šta ako nemate sve papire?
Bez kompletne dokumentacije, nadležna služba može:
Odbiti zahtjev
Zatražiti dopunu dokumentacije
Pokrenuti inspekcijski postupak ako je objekat već u upotrebi
💡 Savjet: Neka izvođač i nadzor vode evidenciju radova i redovno vas obavještavaju o svim potrebnim dokumentima. Mnogi investitori prave grešku jer čekaju kraj radova da počnu skupljati papire.
Dokumentacija specifična za montažne kuće
Iako se većina zakonske regulative odnosi jednako i na klasičnu i na montažnu gradnju, postoje određene specifičnosti koje su važne upravo za montažne kuće. Ovi detalji često mogu odlučiti da li će vaša dokumentacija biti prihvaćena odmah ili vraćena na doradu.
Razlike u odnosu na klasičnu gradnju
Montažne kuće se proizvode i sklapaju na drugačiji način u odnosu na zidane objekte, pa tako i prateća dokumentacija mora odražavati te razlike. Najvažnije razlike uključuju:
Statika i konstrukcija se izrađuju na osnovu prefabrikovanih elemenata
U projektima se mora tačno navesti tip konstrukcije (čelik, drvo, paneli)
Često se zahtijevaju dodatne potvrde o protivpožarnoj otpornosti materijala
Za razliku od klasične gradnje, gdje se sve gradi na licu mjesta, montažne kuće zahtijevaju jasan plan sklapanja, transporta i spojeva između elemenata.
Certifikati materijala i energetska efikasnost
Jedan od ključnih zahtjeva kod montažne gradnje je dokumentacija o kvaliteti materijala, naročito ako se koriste savremeni termo-paneli, drvena konstrukcija ili metalni okviri.
Najčešće se traži:
Certifikat o otpornosti na vlagu, vatru i mehaničke sile
Izjava o porijeklu i kvaliteti materijala (naročito za uvozne panele)
Izvještaj o energetskoj efikasnosti objekta
💡 Savjet: Većina ozbiljnih proizvođača montažnih kuća već posjeduje ove dokumente – traži ih odmah prilikom sklapanja ugovora, kako bi ih mogao priložiti uz glavni projekat i tehnički prijem.
Često postavljana pitanja (FAQ)
Kroz razgovore s investitorima i iskustvo u radu s montažnim objektima, izdvojili smo najčešća pitanja koja ljudi postavljaju kada je u pitanju dokumentacija za montažnu kuću u BiH.
Koliko traje procedura do početka gradnje?
U idealnim uslovima, od trenutka kada predate zahtjev za urbanističku saglasnost pa do dobijanja građevinske dozvole može proći 30 do 90 dana, zavisno od općine i ažurnosti službi. Međutim, ako imate sve papire unaprijed pripremljene i sarađujete s iskusnim timom, procedura može ići znatno brže.
Da li su potrebne posebne dozvole za vikendicu?
Da, čak i ako se radi o manjoj montažnoj kući koja će služiti kao vikendica, potrebne su sve iste dozvole kao i za stambeni objekat: urbanistička saglasnost, glavni projekat, građevinska dozvola i upotrebna dozvola. U nekim slučajevima može biti dozvoljena pojednostavljena procedura, ali to zavisi od lokalnih propisa.
Mogu li koristiti isti glavni projekat za više lokacija?
Ne. Glavni projekat je vezan za konkretnu parcelu i njene uslove, poput nagiba terena, orijentacije, udaljenosti od susjednih objekata i infrastrukture. Ako želite graditi na drugoj lokaciji, potreban je adaptirani projekat koji uzima u obzir lokalne uslove.